宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- ア Ａは、Ｂが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印し、Ｂに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。
- イ Ａは、Ｃが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Ｃと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
- ウ Ａは、Ｄが所有する丙宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Ｄと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、Ｄに法第34条の２第１項に規定する書面を交付しなければならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
コメント
テーマは、「媒介契約」ですね。今日もやっちゃいましょう！
宅建業者なら「媒介契約」という話を聞いたことがあると思います。
ざっくり解説すると、媒介契約とは、他人の物件を宅建業者が「うち、預かります！」というもの。預かって何をするのかというと、販売活動をするんです。で、売主は、成功報酬で契約成立時に預けた宅建業者に手数料として報酬を払わないといけないという話です。
家を売ったことが無いという方にはちょっと意味不明かも知れませんが、宅建業者にとってはごく当たり前のことになります。
というか、会社では、「そのお客さんから絶対専任で預かって来い！」とか命令が飛ぶくらいなんです。なんせ、食いぶちなんですよね。
なんで、食いぶちかつまり収入源なのかというと、簡単で専任媒介契約なら、他の業者がお客さんを付けても手数料が入る仕組みなんです。
で、ここで、専任媒介ってでましたが、大きく分けて媒介契約には、３種類あるんです。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
この３種です。ざっくり説明しますと、専属専任媒介契約は、絶対預けた業者じゃないとだめというかなり厳しいめの制限のある契約。その代わり、業者にも厳しい制限が課せられます。
そして、次に、専任媒介契約。専属専任から１段階ゆるくなって、自分で直接購入するお客さんは見つけても良いよという専属契約と比べて若干のゆるさはあります。もちろん、業者への制限も少しゆるくなります。
そして、３番目は、一般媒介契約。この一般というのは、「一般的な」という意味ではなく、専属ではないという意味の一般です。数社に媒介を依頼することが可能です。業者にとっても制限はゆるくなります。
それぞれ、メリットデメリットがあるのですが、宅建試験としては、「業者への制限部分での違いの把握」をしておかないといけませんのでご注意ください。
では、問題です。
肢ア
状況整理
物件・・・宅地
種類・・・売却
媒介の種類・・・専任媒介
売主・・・B
宅建業者・・・A
法第34条の２第１項に規定する書面・・・媒介契約書のこと
状況・・・宅建業者Aは、法律で定められている媒介契約書を作成して、Bに交付した。
問題・・・このとき宅建士は、内容を説明する義務があるか？
この問題の言い方ってむつかしくないですか？「宅地建物取引士をして」なんて日本語ではないですね。法律的言い回しですね。ちゃんと内容を読み取るには、過去問を何度かすれば読めるようになりますね。
ルールと照らし合わせます。
ルール1：媒介契約書は、売買には義務アリ、賃貸には義務無し
媒介契約書は、売却の場合は交付義務があります。これは、トラブル防止の目的です。書面に残さないといけません。
逆に賃貸では交付義務はありません。口約束でOKということですね。
ルール2：宅建士に説明義務はない
そうなんです、媒介契約には、宅建士の説明義務はありません。重要事項の説明は、宅建士の説明義務がありますが、媒介契約には宅建士の説明義務はありません。印鑑も要りませんよ。
この問題は、「あれ、法律で定められている文書だから、宅建士の説明っているんじゃないの？」と思わせぶりな質問です。重要事項以外は、宅建士の説明は要りませんよ！
間違えやすい部分の整理
| 媒介契約書 （34条の2書面） |
重要事項説明書 （35条書面） |
契約書 （37条書面） |
|
|---|---|---|---|
| 宅建士の説明義務 | なし | 必要 | なし |
| 宅建士の印鑑 | 要らない | 必要 | 必要 |
答え：「説明させなければならない」訳ではないので「×」
肢イ
Ａは、Ｃが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Ｃと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
状況の整理
物件・・・アパート
種類・・・売却
媒介の種類・・・専任媒介
売主・・・C
宅建業者・・・A
このとき、宅建業者Aは、「所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。」か？
という問題。
ルールと照らし合わせます。
ルール1・・・ルール？？
まず、指定流通機構って知っていますか？レインズと呼ばれるものですね。これは、基礎講座で解説しましょうか？知っているという前提で、話をすすめますが、媒介契約をすると、このレインズへの登録が必要になる場合があります。
しかし、ちょっと待ってください。専任媒介はレインズ登録いるんですが、「依頼者の氏名」というのが気になります。依頼者の氏名まで登録要求されるのでしょうか？
答えは、もちろんNO
そんなことしたら、依頼者の保護的な部分はどうなるのでしょう？
この問題は、「ありえないルール」パターンです。常識とあわせて解きましょう。
ちなみにレインズへの登録事項は
- 所在、規模、形質
- 売買すべき価格
- 主要な法令上の制限
- 専属専任媒介である場合は、その旨
結構最低限の情報しか義務付けられていません。
ということで、
答えは、「氏名を登録しなければ」ならないわけではないので「×」
肢ウ
状況の整理
物件・・・宅地
種類・・・賃貸
媒介種類・・・専任媒介
貸主・・・D
宅建業者・・・A
この場合、宅建業者Aは、貸主Dに書面の発行義務があるか？
ルールと照らしますと・・
はい、賃貸の媒介は、書面の義務が要らないんでしたよね。
間違えやすい部分の整理
| 媒介契約書 （34条の2書面） |
重要事項説明書 （35条書面） |
契約書 （37条書面） |
|
|---|---|---|---|
| 宅建士の説明義務 | なし | 必要 | なし |
| 宅建士の印鑑 | 要らない | 必要 | 必要 |
ということで、
答えは、「交付しなければならない」わけではないので「×」
問27 解答
正しいものは、いくつあるか？
なので、
「×××」なしで、 4 が正解